Raport z bydgoskiego rynku nieruchomości. Idziemy w górę

Narodowy Bank Polski dysponujący szczegółowymi danymi podsumował sytuację w kraju: - Podaż nowych mieszkań rosła, deweloperzy elastycznie dopasowywali projekty inwestycyjne do preferencji oraz możliwości nabywczych klientów. Pozwalało to deweloperom utrzymywać wysoką marżę i wysokie stopy zwrotu z projektów.

Jak sytuacja wygląda w Bydgoszczy? Według szacunku NBP, z końcem 2015 roku w naszym mieście było ok. 148 tys. mieszkań. Wypada 416 mieszkań na tysiąc osób. Wskaźnik ten jest najwyższy od kilku lat. Dodatkowo cały czas wykazuje tendencję wzrostową, co jest efektem zarówno zwiększającej się liczby mieszkań, ale także zmniejszającej się liczby mieszkańców Bydgoszczy.

Ile zostało oddanych nowych mieszkań? W 2015 roku było ich 940. Tylko 285 mniej niż w 2014 roku. Nie oznacza to, że deweloperzy mniej budują. Wręcz przeciwnie. Wydano najwięcej od wielu lat pozwoleń na budowę - 1750. Wcześniejszy rekord padł prawie dekadę temu. Najwięcej, bo aż 2984 zezwoleń na budowę, zostało wydanych w 2007 roku, a w 2008 roku - 2396. Wynik ten już nigdy się nie powtórzył. Rynek za to odnotowywał chwilowo spore spadki w tym zakresie. Przykładowo - w 2013 roku pozwoleń było tylko 717.  Deweloperzy budują sporo, ale też nie narzekają na brak kupujących. Bydgoszczanie bardzo chętnie odwiedzają ich biura. Pewnie również dlatego, że rośnie standard oddawanych inwestycji.

Klienci coraz częściej nie zadowalają się standardem deweloperskim, pytają o inwestycje z sektora premium. - To oni motywują nas, by w ofercie mieć zawsze choć jeden budynek oferujący apartamenty. Apartamenty stały się konkurencją dla oddalonych od miasta domów. Luksusowe mieszkanie z widokiem na panoramę miasta, parkingiem podziemnym i ochroną jest wszystkim tym, czego potrzebują aktywni zawodowo mieszkańcy Bydgoszczy - mówi Wioleta Daniłowska z firmy Arkada Invest, która w wysokim standardzie buduje w Bydgoszczy od lat.

To największa inwestycja deweloperska w mieście, zlokalizowana na Osiedlu Leśnym. Mieszkańcy będą mieli podgrzewane zjazdy do garaży, oświetlenie na całym osiedlu na czujniki, zieleń nawadnianą automatycznie. Na 10 hektarach terenu właściciel - CDI Konsultanci Budowlani, część grupy Immobile, zaplanował nie tylko budynki mieszkalne, ale również biura, część handlową i usługową.

Premium to też symbol planowanych w Bydgoszczy wysokościowców. W 2015 roku mieszkania kupować można było w jedynym dziś ukończonym - Nordic Haven należącym do Nordic Development. - Każde z mieszkań posiadać będzie inteligentny system sterowania - za pomocą smartfona regulować będziemy oświetlenie, ogrzewanie, klimatyzację - nawet podczas naszej nieobecności. Apartamenty posiadają okna panoramiczne, od podłogi do sufitu oraz grzejniki kanałowe, co nadaje wnętrzom nowoczesny charakter. Tego typu rozwiązania są odpowiedzią dla klientów poszukujących lokali typu premium - mówi Natalia Siuzdak, kierownik ds. kluczowych klientów i opiekun inwestycji Nordic Haven. Największe apartamenty o powierzchni nawet 270 m kw. znajdujące się na ostatnich kondygnacjach szybko znalazły swoich właścicieli.

W I kwartale 2016 roku ceny mieszkań nieznacznie wzrosły. Przeciętna cena transakcyjna 1 metra kwadratowego osiągnęła wartość 4831 zł, z kolei ofertowa - 5148 zł. Jak duże mieszkania kupują bydgoszczanie? Wciąż najpopularniejsze są te o metrażach między 40 a 60 m kw. Stanowią ponad 40 proc. sprzedanych w pierwszym kwartale roku. W tym czasie zwiększyła się za to liczba transakcji dotyczących najmniejszych lokali do 40 m kw. Na koniec 2015 roku stanowiły one nieco ponad 1/5 sprzedanych mieszkań, 4 miesiące później już 1/3.

Na rynku wtórnym bydgoszczanie kupowali mieszkania średnio za 3574 zł za m kw., przy czym średnia cena ofertowa wyniosła 3875 zł. Podobnie jak w przypadku transakcji na rynku deweloperskim, najchętniej były kupowane mieszkania o średnim metrażu 40-60 m kw. W tym przypadku stanowiły one aż 54 proc. ogółu.

Kupujemy nie tylko by mieszkać, ale traktujemy mieszkania jako inwestycję, często je wynajmując. Specjaliści Narodowego Banku Polskiego podkreślają, że krótkoterminowo to się opłaca. Przy założeniu średniej wysokości możliwego do uzyskania czynszu rentowność takiej inwestycji jest wyższa niż oprocentowanie lokaty bankowej, rentowność 10-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Oznacza to, że relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu. Przy obecnych cenach średni zysk z najmu 40-metrowego mieszkania to niespełna 1100 zł.

Bydgoszczanie chętnie kupują mieszkania, a to oznacza, że mają zdolność kredytową. Ci, którzy pracują, w 2015 roku zarobili o 4 proc. więcej niż w roku wcześniejszym. Wyraźnie spadło też bezrobocie. Przeciętne wynagrodzenie w mieście wyniosło 3589 zł. W skali miasta to poprawa, ale w skali kraju cały czas nasze przeciętne zarobki odstają o 12,9 proc. od średniej w Polsce.

W kredytach rekordem nie do pobicia wciąż są lata 2007 i 2008, kiedy panował prawdziwy mieszkaniowy boom i zaciągaliśmy najwięcej kredytów mieszkaniowych. Dominowały wtedy niskoprocentowe kredyty walutowe (niestety, wielu kredytobiorców nie uwzględniło ryzyka kursów walutowych), więc i chętnych na nowe mieszkania nie brakowało. Późniejsze lata przyniosły załamanie, ale od jakiegoś czasu znów można obserwować sukcesywnie zwiększającą się kredytową dostępność mieszkań. Wartość kredytowa umów z końca 2015 roku wyniosła w mieście prawie 500 mln zł.

W Bydgoszczy powodzeniem cieszą się nie tylko nieruchomości mieszkaniowe, ale też komercyjne. Bydgoszcz to ósme pod względem wielkości miasto w Polsce położone w trójkącie między Warszawą, Poznaniem i Trójmiastem na przecięciu ważnych dróg krajowych oraz kolejowych. Port lotniczy, doskonałe zaplecze kadrowe i stosunkowo niskie koszty prowadzenia biznesu sprawiają, że coraz chętniej lokują się tutaj firmy z tego sektora. Liczy się nie tylko położenie. Koniunktura wynika z tego, że w takich miastach jak Warszawa, Kraków czy Wrocław rynek pracy jest nasycony, trudno pozyskać wykwalifikowanych pracowników. Dlatego mniejsze aglomeracje, jak Bydgoszcz, są dla inwestorów naturalnym kierunkiem. - Miasto wyraźnie wyczuło tendencje rynkowe, czego dowodem jest zainicjowana w zeszłym roku kampania "Bydgoszcz otwarta na outsourcing" oraz trwająca rozbudowa infrastruktury biurowej - podkreślają specjaliści NBP. - Ruch na rynku nie jest zaskoczeniem, Bydgoszcz jest jednym z tych ośrodków, które mają ogromny potencjał jego wzrostu. Charakteryzuje się relatywnie niewielką podażą nowoczesnej powierzchni biurowej, z drugiej strony coraz większy popyt generują firmy sektora usług dla biznesu. Wiele wskazuje więc na to, że w najbliższych latach pojawią się kolejne inwestycje, być może też nowi inwestorzy - komentuje Błażej Kucharski, regional director w Colliers International. Pochlebne opinie potwierdzają nagrody. Nasze miasto zdobyło I miejsce w rankingu Banku Światowego "Doing Business in Poland 2015". Bydgoszcz pokonała w nim 17 innych polskich miast, zyskując miano ośrodka najlepiej sprzyjającego rozwojowi małych i średnich przedsiębiorstw.

Według specjalistów NBP rzeczywiście w dużym tempie zwiększa się zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię biurową, w szczególności klasy A, której do tej pory w Bydgoszczy brakowało. Zasób nowoczesnych powierzchni biurowych w Bydgoszczy według stanu na 2015 r. zgodnie z danymi Colliers International wynosił 52600 m kw., z dominującą rolą średnich i małych modułów do wynajęcia. W budowie znajdowało się nieco ponad 13 tys. m kw. Gotowy jest już budynek IDEA Przestrzeń Biznesu na terenie Bydgoskiego Parku Przemysłowo-Technologicznego (4 tys. m kw.). Kolejna ważna inwestycja ubiegłego roku to biurowiec Eta w Biznes Parku Kraszewskiego (5250 m kw.) oraz pierwszego etapu Optimum Park (4 tys. m kw.). Łączna powierzchnia kompleksu ma mieć 18 tys. m kw. W nowym kompleksie znajdą się pomieszczenia biurowe o najwyższym standardzie w klasie A+ typu open space z rozbudowaną siecią teleinformatyczną, klimatyzacją, windami, monitoringiem, recepcją i parkingiem na ok. 700 aut.

Jest ich kilka. Na placu Kościeleckich powstaje Immobile K3 - nowoczesny budynek ze szkła, stali i betonu. Pięciokondygnacyjny gmach, którego inwestorem jest spółka CDI Konsultanci Budowlani, będzie przeznaczony przede wszystkim na biura, ale także lokale handlowe i gastronomiczne. - Na najemców czekać ma niemal 9 tys. m kw. powierzchni. Będziemy proponować biura klasy A. Z budynku korzystać będą mogli nie tylko pracownicy firm, ale wszyscy bydgoszczanie - zapowiada Andrzej Witkowski, dyrektor ds. inwestycji CDI. W przyszłości notowana na GPW grupa Immobile planuje też budynki biurowe na swoim osiedlu Platanowy Park.  Tuż przy rondzie Fordońskim widać szybkie postępy prac przy budowie Arkada Business Park. Inwestor, Arkada Invest, wzniesie tu dwa 10-kondygnacyjne biurowce klasy A. Łącznie w obu budynkach powstanie 20 tys. m kw. powierzchni biurowej. Chętnych na wynajem nie brakuje. - Budynki są już częściowo wynajęte, prowadzone są rozmowy z kolejnymi firmami - tak lokalnymi, jak i międzynarodowymi. Biura spełniają wymogi globalnych marek z sektora nowoczesnych usług biznesowych, jest atrakcyjny również dla tych bydgoskich, chcących poprawić standard swojej siedziby - mówi Jakub Tomasik, przedstawiciel inwestora.

W Bydgoszczy funkcjonuje ich dziś 11 o łącznej powierzchni 272 tys. m kw. Zdaniem ekspertów rynek nie jest jeszcze przesycony. Szacunkowo na jedno centrum handlowe przypada 32510 osób. W Bydgoszczy na tysiąc mieszkańców przypada 761 m kw. powierzchni handlowej, a dla porównania w Rzeszowie blisko dwa razy tyle - 1,3 tys. m kw.

W 2015 r. oddano do użytku największe centrum handlowe, które dotychczas powstało w mieście - Zielone Arkady. To też największy obiekt handlowy w województwie. Ma powierzchnię najmu 51 tys. m kw. i ok. 200 sklepów. Inwestycja pochłonęła 150 mln euro. Pozwoliło to zwiększyć łączną dostępną podaż o jedną czwartą. Drugim w kolejności jest Focus Mall o powierzchni 42 tys. m kw. i ponad 140 lokalach.

Oferta handlowa Galerii Pomorskiej po rozbudowie zwiększyła się o 10 tys. m kw. Jak przypomina Colliers Interational, dokonano też modernizacji istniejących centrów handlowych, w tym remontu strefy gastronomicznej w Focus Mall oraz rozbudowy o ok. 2 tys, m kw. centrum handlowego Rondo.

Inwestycje handlowe w Bydgoszczy przyniosły ponad 250 nowych sklepów, punktów usługowych i gastronomicznych. Swoje miejsce, głównie za sprawą Zielonych Arkad, znalazło kilkadziesiąt nowych marek, nieobecnych dotąd w mieście. Zadebiutowały m.in.: Lacoste, Fielmann, Masimo Dutti, Tomy Hilfiger, Swarovski, Tous, New Balance, Pandora, Decimas i United Color of Benetton. Łącznie bydgoszczanie w galeriach handlowych kupować mogą w 720 sklepach. Największą grupę stanowią najemcy z sektorów moda (25 proc.) i usługi (14 proc.)

- Wpływ na pozycję bydgoskiego rynku handlowego w 2015 roku miało także niewątpliwie otwarcie sklepu sieci Ikea - podkreślają specjaliści NBP. Szwedzka sieć decyzję o budowie sklepu na terenach byłego Rometu odwlekała kilkanaście lat. Klamka zapadła w 2014 roku. Ikea jest ósmym sklepem giganta w Polsce. Trzypiętrowy sklep o powierzchni około 30 tys. m kw. był stawiany niespełna rok.

Powstaje Metropolitan Outlet Bydgoszcz. - Centra wyprzedażowe są odpowiedzią na zmieniające się potrzeby klientów, a także naturalnym etapem rozwoju rynku. W Carrefour dostrzegamy potencjał tego typu obiektów, dlatego zdecydowaliśmy się na przebudowę oraz zmianę charakteru istniejącego centrum handlowego. Metropolitan Outlet będzie pierwszym tego typu obiektem w naszym portfolio - mówi Ronan Martin, wiceprezes Carrefour ds. ekspansji i centrów handlowych.

Po zakończeniu inwestycji powstanie przestrzeń handlowa o powierzchni 17 tys. m kw. Klienci będą mieli do dyspozycji ponad 60 marek outletowych - modowych, sportowych czy obuwniczych - a także liczne punkty gastronomiczne, usługowe oraz plac zabaw dla dzieci. Obecnie trwa przetarg na generalnego wykonawcę projektu, do którego zaproszonych zostało 8 firm budowlanych. Wyłonienie wykonawcy projektu zaplanowane jest na koniec kwietnia 2017 roku, zaś zakończenie wszystkich prac budowlanych i otwarcie obiektu zaplanowano na wiosnę 2018 roku.